Invertir en bienes raíces siempre ha sido una de las formas más populares de hacer crecer el dinero, ya sea comprando propiedades para vivir, rentar o revender. Sin embargo, algo que no se puede ignorar son los impuestos que acompañan a estas operaciones. Aunque a veces no se les pone mucha atención, los impuestos pueden afectar bastante la rentabilidad de la inversión si no se tienen en cuenta desde el principio.
En este articulo te vamos a contar cuáles son los principales impuestos que se pagan cuando se invierte en inmuebles, ya sea que compres para alquilar o para vender más adelante.
1. Impuesto sobre la Renta (ISR)
El ISR es uno de los impuestos más conocidos y también uno de los que más impacto tiene al momento de invertir en bienes raices. Este impuesto aplica principalmente en dos casos:
a) Cuando se vende un inmueble
Si compras una propiedad y luego la vendes a un precio mayor al que la adquiriste, estarás generando una ganancia o “plusvalía”. Esa diferencia entre el precio de compra y el de venta es considerada ingreso, y por lo tanto, está sujeta al ISR.
El notario que lleva a cabo la escritura de compraventa es el encargado de calcular este impuesto y retenerlo, por lo que es muy dificil “saltarselo”. Hay ciertas deducciones que se pueden aplicar para reducir este impuesto, como mejoras al inmueble (siempre que estén bien justificadas con facturas), los gastos notariales, entre otros.
En algunos países o regiones, hay exenciones si se trata de tu casa habitación y cumples con ciertos requisitos. Pero si haces esto como negocio —comprando y vendiendo seguido— ahí si que aplica el ISR sin muchas excepciones.
b) Cuando se renta una propiedad
Si tienes una casa, departamento o local comercial que rentas y recibes ingresos por ello, también debes declarar ese dinero y pagar ISR sobre esas ganancias. Lo bueno es que puedes deducir algunos gastos relacionados con la propiedad, como el mantenimiento, predial, seguros, y hasta comisiones de inmobiliarias. Pero hay que llevar buena contabilidad para poder aprovechar esas deducciones.
2. Impuesto al Valor Agregado (IVA)
En la mayoría de los casos, la renta de inmuebles habitacionales está exenta del IVA. O sea, si estás alquilando una casa o departamento para que alguien viva ahí, no necesitas cobrar ni pagar IVA.
Sin embargo, si se trata de locales comerciales, oficinas u otro tipo de inmuebles no habitacionales, entonces sí aplica el IVA, que normalmente es del 16%. En ese caso, como arrendador, debes cobrar ese impuesto al inquilino y luego enterarlo (pagarlo) al fisco.
Es importante tener en cuenta que muchos inversionistas se olvidan de esto, y luego se topan con multas o recargos por no haberlo declarado correctamente.
3. Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI o IAI)
Este impuesto se paga una sola vez, al momento de adquirir una propiedad. Lo paga el comprador, y varía dependiendo del estado o municipio donde esté ubicada la propiedad. Suele rondar entre el 2% y el 4.5% del valor del inmueble (ya sea el de la operación o el catastral, el que sea mayor).
Aunque no es un impuesto que afecte directamente las ganancias de la inversión a largo plazo, sí es un gasto inicial importante que se debe considerar en el presupuesto. Muchas veces se nos olvida y terminamos cortos de lana justo al firmar la escritura.
4. Predial
Este es un impuesto local que se paga cada año por tener una propiedad. El monto también depende del municipio y del valor catastral del inmueble. A veces es bajo, pero en zonas de alta plusvalía puede ser bastante considerable.
El predial se tiene que pagar sí o sí todos los años, y si se te pasa, puedes acumular recargos. Hay quienes se confían y luego cuando quieren vender se dan cuenta que deben varios años de predial y eso complica la operación.
5. Impuestos en caso de heredar o donar propiedades
Si bien no es lo más común dentro de una inversión inmobiliaria típica, hay que mencionar que si adquieres una propiedad por herencia o donación, también puede haber impuestos involucrados.
En algunos lugares, las herencias están exentas de impuestos si se dan entre familiares directos. Pero si es una donación entre personas que no son familia cercana, puede generar ISR. Siempre conviene consultar con un notario o contador antes de hacer este tipo de movimientos.
6. Otros gastos que, aunque no son impuestos, sí cuentan
Además de los impuestos como tal, al invertir en inmuebles hay otros gastos que conviene considerar como parte del costo total:
- Gastos notariales y escrituración: Incluyen honorarios del notario, inscripción en el Registro Público de la Propiedad, avalúos, etc.
- Gastos por intermediación inmobiliaria: Si compras o vendes a través de una agencia, normalmente se cobra una comisión.
- Costos de mantenimiento: Si vas a rentar el inmueble, no olvides contemplar mantenimiento, seguros, reparaciones, etc.
Estos gastos no son impuestos directamente, pero sí influyen en la rentabilidad de tu inversión. Muchos inversionistas novatos no los consideran y luego se llevan sorpresas.
Consejos finales
- Consulta con un contador fiscal especializado en inmuebles. No todos los contadores manejan bien este tema, así que busca a uno que sí tenga experiencia.
- Guarda todas tus facturas. Tanto de mejoras como de gastos relacionados con la propiedad.
- Declara todo a tiempo. A veces por miedo se retrasa la declaración, pero eso solo genera multas.
- Calcula la rentabilidad real considerando los impuestos.
