Invertir en un inmueble para alquilarlo puede ser una muy buena jugada, pero a menudo se subestima el coste real de ponerlo a punto. Reformar un piso no es simplemente cambiar cuatro azulejos y pintar las paredes: hay que pensar en materiales, mano de obra, licencias, tiempos… y también en cómo influye cada mejora en la futura rentabilidad. En este artículo te contamos, sin rodeos, cuánto cuesta de verdad reformar un piso para alquilarlo y en qué cosas conviene invertir (y en cuáles no tanto).
- ¿Es imprescindible reformar?
No siempre. Si el piso está en buen estado y cumple con las exigencias mínimas para alquilar, tal vez baste con un lavado de cara: pintar, limpiar bien y poco más. Pero si lo que buscas es alquilar a mejor precio, destacar en un mercado competitivo o atraer a un perfil de inquilino más solvente, una reforma bien planteada puede marcar la diferencia. En algunos casos, una inversión de 10.000 € puede revalorizar el piso en 30.000 o 40.000.
Ahora bien, reformar por reformar, sin calcular el retorno, puede ser un error caro.
- Tipos de reforma y precios aproximados
Aunque cada piso es un mundo, hay rangos orientativos que pueden ayudarte a hacer números.
A. Reforma básica (lavado de cara)
Ideal para pisos que ya están habitables pero un poco anticuados.
- Pintura: 1.200 € – 2.000 €
- Cambio de suelos vinílicos o tarima flotante: 1.500 € – 3.000 €
- Sustituir puertas: 1.000 € – 1.800 €
- Pequeñas mejoras eléctricas o de fontanería: 500 € – 1.000 €
- Total estimado: entre 4.000 € y 6.000 €
B. Reforma parcial (cocina y baño)
Una de las más comunes. Los inquilinos valoran mucho que estos espacios estén renovados.
- Reforma de baño: 3.000 € – 5.500 €
- Reforma de cocina: 4.000 € – 7.000 €
- Añadir mobiliario o electrodomésticos: 1.000 € – 2.000 €
- Total estimado: entre 8.000 € y 14.000 €
C. Reforma integral (todo el piso)
Cuando el inmueble está muy deteriorado o quieres posicionarlo como un producto premium en alquiler.
- Demoliciones y desescombro: 1.000 € – 2.000 €
- Albañilería, instalación eléctrica y fontanería nuevas: 6.000 € – 10.000 €
- Cocina y baños nuevos: 7.000 € – 12.000 €
- Ventanas, carpintería, suelo, pintura: 5.000 € – 9.000 €
- Mobiliario básico: 2.000 € – 4.000 €
- Total estimado: entre 20.000 € y 35.000 € (o más)
- Costes ocultos que nadie te cuenta
Además de los trabajos en sí, hay varios gastos que conviene tener en cuenta desde el principio. Algunos son pequeños, pero si no los contemplas, te pueden descuadrar el presupuesto:
- Licencias de obra o comunicación al Ayuntamiento: 200 € – 600 € según la ciudad.
- Tasas de contenedor de escombros: unos 100 € – 300 €.
- Honorarios de arquitecto o técnico si hay cambio de distribución: 500 € – 1.500 €
- Subida del IBI tras la reforma (¡puede pasar si se revaloriza mucho!).
- Subidas de presupuesto inesperadas (por ejemplo, si al abrir una pared descubren una instalación antigua que hay que cambiar).
Nuestro consejo: añade siempre un 10-15 % de margen sobre el presupuesto inicial. Siempre hay sorpresas.
- ¿Qué reformas aportan más valor al alquiler?
No todo lo que cuesta mucho aporta mucho. Lo ideal es invertir en mejoras que incrementen la rentabilidad, no solo el gasto. Aquí van algunas que suelen funcionar bien:
✔ Reforma de baño y cocina: clave. Son los espacios que más miran los inquilinos.
✔ Ventanas con buen aislamiento: ayuda a alquilar más rápido y reduce quejas por frío o ruido.
✔ Iluminación moderna y enchufes USB: detalles pequeños que suman valor percibido.
✔ Pintura neutra y suelo resistente: dan aspecto de nuevo sin ser caros.
✔ Electrodomésticos de bajo consumo: atractivos para alquileres de media o larga duración.
En cambio, suelos de mármol, grifería de diseño o domótica avanzada, salvo que estés apuntando a un alquiler de lujo, no suelen compensar.
- ¿Merece la pena amueblarlo?
Depende del tipo de alquiler. Para pisos turísticos o de alquileres a estudiantes, sí. Para alquileres de larga duración a familias, muchas veces los inquilinos prefieren poner sus propios muebles.
Eso sí: un piso bien amueblado puede alquilarse un 10-20 % más caro en mercados urbanos. La clave está en no pasarse: muebles funcionales, bonitos y fáciles de reponer. Ikea cumple bien esta función sin volverse loco.
- ¿Y si hago la reforma yo mismo?
Buena idea si tenés experiencia, tiempo y ganas. Podés ahorrarte bastante dinero en mano de obra. Pero ojo: si no sos profesional, hay trabajos (electricidad, gas, fontanería) que deben ser realizados por técnicos autorizados, no solo por normativa, sino por seguridad. Y si el resultado no es bueno, al final puede salir más caro rehacerlo.
A veces es mejor contratar a una empresa profesional, con presupuesto cerrado y garantía. Elegí bien y pedí referencias.
- ¿Cómo calcular si me conviene?
Una forma sencilla de evaluar si una reforma compensa es aplicar la regla del 10: si gastás 10.000 €, deberías poder subir el valor del alquiler al menos 100 €/mes (es decir, 1.200 € al año) para que empiece a tener sentido financiero.
También podés calcular el retorno anual de la inversión en reforma con esta fórmula:
Retorno (%) = (Incremento del alquiler anual / coste de reforma) × 100
Ejemplo: si gastás 12.000 € y gracias a eso podés subir el alquiler en 150 €/mes (1.800 €/año), estarías logrando un 15 % de retorno anual. Bastante bien, ¿no?
Conclusión
Reformar un piso para alquilarlo puede ser una inversión muy rentable… o un agujero en el bolsillo, según cómo se haga. La clave está en planificar bien, calcular costes reales, invertir con cabeza y pensar siempre en el tipo de inquilino que querés atraer.
No hace falta tirar la casa por la ventana, pero tampoco conviene escatimar en lo que realmente suma valor. Un piso funcional, bonito y eficiente se alquila mejor, más rápido y a mejor precio.
Así que antes de empezar con los martillazos, sientate, saca la calculadora… y que no te pille el toro.
