Cuando uno empieza a meterse en el mundo de las inversiones inmobiliarias, una de las primeras preguntas que surge es: ¿Cómo sé si esta propiedad me va a dar dinero o no? Bueno, para responder eso, hay que entender cómo se calcula la rentabilidad de una propiedad. No es nada del otro mundo, pero sí hay que tener algunas cosas claras para no meter la pata.
¿Qué es la rentabilidad?
Primero lo primero. La rentabilidad es básicamente el beneficio que obtenés en relación al dinero que invertiste. En el caso de una propiedad, se trata de cuánto ganás (por alquiler, por ejemplo) respecto a lo que te costó comprarla y mantenerla.
Hay distintas formas de medir la rentabilidad. No es lo mismo calcular cuánto te deja un alquiler mes a mes que calcular si valió la pena vender la casa después de unos años. Vamos a ir viendo cada tipo.
Rentabilidad bruta: la más sencilla
La forma más básica de calcular la rentabilidad de una propiedad es con la rentabilidad bruta anual. Se llama así porque no tiene en cuenta los gastos ni impuestos ni nada. Es como una foto general.
La fórmula es esta:
Rentabilidad bruta (%) = (Ingreso anual por alquiler / Precio de compra) x 100
Supongamos que comprás un departamento por 100.000 dólares y lo alquilás por 500 dólares al mes. Entonces:
- Ingreso anual: 500 x 12 = 6.000 dólares
- Rentabilidad bruta = (6.000 / 100.000) x 100 = 6%
Fácil, ¿no? Pero ojo, que esto no muestra el panorama completo.
Rentabilidad neta: un poco más realista
Acá ya la cosa se pone un poco más precisa. La rentabilidad neta tiene en cuenta los gastos que tenés por mantener la propiedad: impuestos, seguros, expensas, reparaciones, etc. La idea es ver cuánto ganás realmente después de pagar todo.
Rentabilidad neta (%) = [(Ingreso anual – Gastos anuales) / Precio de compra] x 100
Volviendo al ejemplo anterior: si tenés 6.000 dólares al año por alquiler, pero gastás 1.200 dólares en impuestos y otros costos, el cálculo queda así:
- Ingreso neto = 6.000 – 1.200 = 4.800
- Rentabilidad neta = (4.800 / 100.000) x 100 = 4,8%
Como ves, es un número más bajo, pero más realista. Por eso es importante no quedarse sólo con el cálculo bruto.
Rentabilidad total: pensando en el largo plazo
Ahora bien, si querés ver si realmente la propiedad fue una buena inversión a largo plazo, hay que pensar también en cuánto aumentó su valor con el tiempo. Es lo que se llama plusvalía.
Por ejemplo, si compraste una casa en 100.000 y 5 años después la vendés en 130.000, ganaste 30.000 de plusvalía. A eso le sumás lo que ganaste por alquilarla esos años, y lo comparás con lo que te costó tenerla.
Este cálculo es más complejo porque entran en juego más variables (como la inflación, el valor presente del dinero, etc), pero se puede hacer un estimado simple sumando todo lo que ganaste y restando todo lo que gastaste.
Rentabilidad total = [(Ganancia total – Gastos totales) / Inversión inicial] x 100
Qué gastos tener en cuenta
A veces la gente se olvida que tener una propiedad no es gratis. No alcanza con comprar y alquilar, también hay que mantener. Algunos de los gastos más comunes son:
- Impuestos: como el predial, o los impuestos municipales.
- Expensas: en el caso de departamentos.
- Mantenimiento: arreglos, pintura, caños, lo que surja.
- Vacancia: meses en los que no se alquila y no entra plata.
- Gestión: si contratás una inmobiliaria para manejar el alquiler.
Todos estos gastos hay que sumarlos para tener una visión más clara.
¿Qué es una buena rentabilidad?
Esta es la pregunta del millón. En general, una rentabilidad bruta del 6% al 8% ya se considera buena en muchos países. Si es neta, mejor todavía. Pero todo depende del mercado, de la ubicación, del tipo de propiedad y del riesgo que estés dispuesto a asumir.
Por ejemplo, un departamento en una zona turística puede darte un 10% o más si lo alquilás por Airbnb, pero también podés pasar meses sin alquilarlo. En cambio, un alquiler tradicional es más estable, pero quizás te deja menos.
Algunos consejos útiles
- Compará: No te quedes con la primera propiedad que veas. Compará rentabilidades entre distintas opciones y zonas.
- No te olvides de los gastos: Es tentador mirar solo la renta, pero los gastos pueden comerse buena parte del ingreso.
- Pensá a largo plazo: Una propiedad puede no rendir mucho al principio, pero ganar valor con el tiempo.
- Diversificá: No pongas toda la plata en un solo inmueble. A veces conviene repartir el riesgo.
- Asesorate: Si no estás seguro de cómo calcular bien todo esto, hablá con un contador o asesor inmobiliario.
