Invertir en bienes raíces es una de las decisiones financieras más importantes que podés tomar. Puede generar ingresos pasivos, aumentar tu patrimonio y darte cierta libertad financiera con el tiempo. Pero, ojo, que no todo es tan sencillo como comprar y esperar que el dinero caiga solo.
Como en todo, hay errores que se repiten una y otra vez, sobre todo cuando uno está arrancando. Algunos parecen chiquitos, pero te pueden costar miles de euros (o dólares, según donde estés). En este artículo te cuento los 7 errores más comunes que comete la gente al invertir en propiedades, y lo más importante: cómo podés evitarlos.
- No hacer un estudio previo del mercado
Este error es uno de los más típicos. Hay gente que compra un departamento o casa simplemente porque “les gusta”, o porque “estaba barato”, sin haber investigado si en esa zona hay demanda de alquiler, si los precios están sobrevalorados o si hay proyectos urbanos que pueden afectar el valor del inmueble.
Comprar sin conocer el mercado es como jugar a la ruleta. Para evitarlo, hacé lo siguiente:
- Compará precios por metro cuadrado en distintas zonas.
- Investigá el perfil de los inquilinos que alquilan en ese barrio.
- Revisá qué tan fácil se alquilan o se venden propiedades similares.
- Paseá por la zona en distintos horarios (de día y de noche).
Un buen análisis previo puede ahorrarte muchos dolores de cabeza.
- Enamorarte de la propiedad (y olvidarte de los números)
A veces uno ve una propiedad hermosa, con una cocina soñada o una vista espectacular, y se deja llevar por la emoción. Pero si el objetivo es invertir, no se trata de comprar la casa que te encantaría vivir, sino la que tenga mejor rentabilidad y menor riesgo.
Muchos caen en este error: eligen con el corazón y no con la calculadora.
Antes de comprar, hacé cuentas reales:
- Cuánto te costará total (precio + impuestos + gastos + reformas).
- Cuánto podrías cobrar de alquiler.
- Qué rentabilidad neta te deja después de gastos.
- Cuánto tiempo tardarías en recuperar la inversión.
Si los números no cierran, por más linda que esté la propiedad… mejor pasar.
- Calcular mal la rentabilidad
Este va muy de la mano con el anterior. Mucha gente se queda con la “rentabilidad bruta”, que es simplemente lo que cobra de alquiler dividido el valor de compra. Pero se olvidan de descontar:
- Impuestos anuales.
- Gastos de comunidad.
- Vacíos entre inquilinos.
- Arreglos y mantenimientos.
- Comisión si usás agencia.
La rentabilidad neta (la real, la que va a tu bolsillo) suele ser bastante más baja de lo que parece. No te autoengañes, hacé las cuentas con todo incluido.
- No tener un fondo para imprevistos
Esto pasa mucho. Comprás la propiedad, la alquilás, y todo marcha bien… hasta que se rompe la caldera, o hay que cambiar la puerta, o el inquilino deja de pagar. Ahí es cuando te das cuenta de que no tenías un mango guardado para emergencias.
Tener un fondo para imprevistos es clave. Lo ideal sería reservar un 5% o 10% del valor del alquiler mensual para esos casos. Puede parecer mucho al principio, pero te salva cuando pasa algo inesperado. Y tarde o temprano, algo va a pasar.
- Confiar demasiado en el primer inquilino
Este error lo comete sobre todo la gente que quiere alquilar rápido. Llega el primer interesado, te cae simpático, dice que tiene trabajo… y listo, contrato firmado. Después vienen los problemas: atrasos, destrozos, y encima no podés sacarlo fácil.
Elegir bien al inquilino es fundamental. Pedí siempre:
- Contrato laboral o justificante de ingresos.
- Aval bancario o fiador si es posible.
- Referencias de arrendadores anteriores.
- Comprobación en listas de morosos (en algunos países se puede hacer).
No tengas miedo de tardar una o dos semanas más en alquilar si eso significa encontrar a la persona adecuada.
- Subestimar los tiempos y la gestión
Otro error bastante comun: creer que la inversión inmobiliaria es 100% pasiva. Aunque no manejes un edificio entero, alquilar y mantener una propiedad lleva tiempo.
Tenés que responder al inquilino cuando hay un problema, hacer arreglos, pagar impuestos, revisar los contratos, actualizar precios… Si tenés varias propiedades, ni hablar.
Podés delegar en una agencia, claro, pero eso también tiene un coste. Lo importante es que seas realista con lo que implica gestionar una inversión. Si no tenés tiempo o no te interesa hacerlo, considerá opciones como la renta garantizada o las sociedades de inversión.
- No pedir ayuda profesional
Por último, algo que pasa seguido: creer que uno puede hacerlo todo solo. Y aunque seas bastante autodidacta, hay temas legales, fiscales o técnicos que es mejor dejar en manos de expertos.
Un abogado te puede revisar los contratos o la escritura. Un contador te ayuda con los impuestos. Un arquitecto te asesora si vas a reformar. Incluso un buen agente inmobiliario te puede conseguir una mejor propiedad o negociar mejor el precio.
No es un gasto, es una inversión. Pedir ayuda profesional te puede ahorrar muchos problemas… y mucha plata.
Conclusión
Invertir en inmuebles puede ser una gran decisión financiera, pero solo si lo hacés con cabeza fría, información y una buena estrategia. Evitar estos siete errores comunes es el primer paso para tener éxito y no arrepentirte más adelante.
En resumen:
- Informate bien antes de comprar.
- No te dejes llevar por la emoción.
- Hacé las cuentas como se debe.
- Tené siempre un fondo de reserva.
- Elegí bien a tu inquilino.
- No subestimes el tiempo que lleva gestionar.
- Y no dudes en pedir ayuda profesional.
